房屋买卖合同纠纷案常见案例是什么

临安房产网 2019-05-01 10:07
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房屋买卖合同纠纷案常见案例是什么?在我们进行签约房屋买卖合同的时候会因为一些意见不合发生一些冲突,而且以为房屋买卖过程复杂发生纠纷原因也比较多,研究房屋买卖纠纷案对于正确处理这类纠纷具有一定意义。今天小编就带大家一起看看房屋买卖合同纠纷案常见案例。

房屋买卖合同纠纷案常见案例是什么


  一、房屋买卖合同双方主体必须是合法

  在房屋买卖合同纠纷案中经常常发生一类纠纷就是房屋买卖双方主体不合法或者不合格主要情况有以下几种:

  1、卖房者主体是不合法或者不合格。所谓卖房者不合法或者不合格是包括这样几层含义:

  (1)卖房者是没有权,将租赁、借用、代管、占用或者他人委托办理房产证相关证件他人房屋以自己为名出卖。还有人是伪造房证,指鹿为马,谎称是对这个房屋有权,意欲卖给他人,用来达到骗取定金或者购房款目,这种情况未达目是诈骗未遂;达到目,数额较大将会构成诈骗罪,不应该用合同纠纷来审理,应该将案件移送公安机关以刑事案件处理。

  (2)卖房者只有部分权,如夫妻一方或者是兄弟数人共有房屋,或者是只是家庭成员之一,没有征得共有人同意私自出卖共有房屋。是在夫妻离婚过程中夫妻一方为了独自得到房款,将共同居住房屋出卖情况较多。

  (3)没有取得合法权而出卖房屋。主要是在商品房开发中虽然取得了建筑有关手续,但是还没有取得商品房预售许可而出卖房屋,或者是在进行了房产交易后,还没有办理房屋产权转移手续,没有取得合法产权证照又出卖房屋等。

  (4)建筑房屋质量不合格,不可能办理房产证照房屋进行出卖。

  (5)违法建筑房屋,没有取得全部合法建筑手续而建设房屋。

  (6)出卖房屋人没有行为能力,处于精神病发作期,或者是限制行为能力人。

  2、买房主体不合法或不合格

  主要是买房人不符合某些规定或者本人行为能力受到某种限制。

  (1)在某些城市中规定不具有本市户口不得购买商品房;

  (2)有城市规定没有大陆户口不得购买本市商品房;

  (3)单位购房以个人名义办证,意在规避某些税收。

  (4)购房人为无行为能力或限制行为能力人。

  (5)不是单位法定代表人也没有被授权而为购买行为或者承诺行为。如某服务公司法定代表人李某与某贸易公司法定代表人姜某签订一份购房协议约定贸易公司从服务公司购买一处房屋,价格为6万元,姜交付了房价款。之后,李某又与贸易公司工作人员闫某签订一份协议,约定双方解除原协议,将房价款改为12万元,后发生纠纷。该案中,闫某并非贸易公司法定代表人,又没有得到法定代表人授权,无权签订购房合同。

  二、因买卖房屋性质发生纠纷

  由于我们国家目前正处于市场经济初期阶段,各种房屋由于其建设时间、建设单位不同,是否经过房改和房改时间不同,加之我国幅员辽阔,各省甚至各市政策都有不同,因而在是否允许自由买卖和是否允许上市上都有不同规定。因而,因房屋性质不同,也往往发生纠纷。对于房屋买卖合同效力也产生不同影响。

  1、军队、铁路和某些未经过房改单位房屋一般不允许买卖,是不允许卖给外单位、外系统。

  2、某些地方规定公房房改后一定年限内不允许买卖,如果买卖,必须首先卖给原单位,或者经过原单位批准。

  3、各地对公房使用权买卖规定不同,有地区允许买卖,有地区不允许买卖。

  三、因房屋买卖合同效力发生纠纷

  因房屋买卖合同效力发生纠纷很多,造成房屋买卖合同无效情况也比较复杂。其中比较常见是:

  1、房屋买卖合同主体不合格或不合法而无效,此节前面已有专述不再赘述。

  2、买卖房屋客体即房屋本身性质决定合同为无效合同。不允许买卖和在一定期限内不允许买卖房屋不能成为房屋合法买卖客体。不允许买卖包括房屋从权角度不允许买卖和房屋本身质量不合格不允许买卖两种情况。在处理这类买卖合同纠纷时,应该注意是,有些房屋买卖在双方签订合同或交付房屋时,政策不允许对该房屋买卖,但是,在发生纠纷时政策发生了变化,已经允许买卖。在这种情况下,如果房屋已经交付,买房者已经入住多年,为了稳定社会,稳定买卖关系,一般应该认定买卖合同有效。

  3、如何认定和处理买卖房屋买卖关系是否有效。在一些房屋买卖中有时候房屋虽然早已交付,房款也基本结清或已经结清,但由于卖房人不或购房人拖拉或因需要交纳税费而未及时办理转移产籍手续。在这种情况下,由于房价发生变化,买卖一方反悔,企图以未办产籍为由主张买卖关系无效。在这种诉讼中,一般是房价上升时,卖房者易反悔,房价下降时,买房者易反悔。按照我于房地产买卖有关规定,不动产买卖产权变动确实是以产籍转移为准。但是,是否没有办理产籍转移一律视为无效呢?在八九十年代,法院在审理这类案件时,出于僵化思维,基本上都是“一刀切”,凡是没有办理产籍变更一律视为买卖无效,如发生纠纷一推到底,全部视为无效,不管你是否已经实际占有房屋多长时间。就象对待机动车买卖一样,只要没有办理转籍手续,就视为买卖无效。实际上这样处理往往太机械,也不符合法理。对于这种情况应该区别对待。

  (1)房屋已经交付,价款已经结清,产籍已经办理,如无主体不合格或不合法应该认定买卖关系有效。如存在主体不合格或不合法情况,需要认定买卖关系无效返款退房同时,过错方应该赔偿对方损失。

  (2)在以上情况下,当事人一方认为买卖合同存在欺诈、显失公平等情况应在一年内行使撤销权,但对符合撤销条件应认定为可撤销合同,也不再认定为无效。

  (3)如不存在前述两种情况,即应主要审查是否当事人真实意思表示。如属真实意思表示,应该首先认定合同是否有效。在合同有效基础上再去判断合同是否已经开始履行,履行到什么程度,应否继续履行和能否继续履行以及谁违约。在确定了合同是否有效情况下,判断应否继续履行和能否继续履行。如应该继续履行又能够继续履行,应该判决继续履行。如已经不能继续履行,要在确认合同有效情况下,对违约方应该给予制裁。如果双方已经开始履行合同,实施了买卖行为,则应该在确认买卖合同是否有效基础上再判断买卖关系效力。合同无效,当然买卖关系亦无效。买卖合同有效,再进一步判断买卖行为是否有效。

  (4)注意区别房屋买卖合同是否成立、合同是否有效合同是否生效以及房屋买卖关系是否成立以及房屋产权是否转移区别。以往在审理房屋买卖案件时,只要看到没有办理产权转移手续即没办产籍都认定买卖关系无效,其基本理由就是认为房屋买卖是一种要式行为,而这种要式行为又必须以产权过户为准。所以凡没有办理产权转移手续就认定买卖无效,而且常常和买卖合同无效等同。实际上,这些关系是有区别。买卖合同是否成立,是指买卖房屋双方当事人对于房屋买卖标价款数额、价款交付方式、交付时间、违约责任以及有无附加条件,是否达成了一致意见,如果达成了一致意见,双方没有争议,合同即成立。如果前述主要条款没有达成一致意见,则合同不成立。买卖合同是否有效,主要看合同双方当事人主体是否合法,买卖标-房屋是否有合法权,法律上是否允许买卖,是否是双方真实意思表示。如果具备了这些因素,则合同有效。而合同生效则主要是看双方对合同生效是否有附加条件,有附加条件,附加条件实现则合同生效,如有合同约定合同经公证后生效,那么双方到公证处对合同进行公证则合同生效。如果双方对合同生效没有约定,则合同具备基本条款后双方签字或盖章后即生效。买卖关系成立是合同履行进一步延伸,即在合同有效情况下,双方履行了合同主要条款,如交付了大部分价款,交付了房屋或产权证照等。有时候卖主与一方签订了合同,而又将房屋卖予他人且办理了产权转移手续。在审理这类案件时,有就把签订合同认定为无效合同,理由是不能履行,这是不正确。在这种情况下,实际上是房主一种违约行为。只有认定了违约才能对其违约行为进行制裁。对于买卖关系成立纠纷应该尽量判决双方继续履行,以稳定社会经济秩序。

  四、因买卖房屋合同履行发生纠纷处理

  在一些房屋买卖中,签订合同主体合法,双方对合同本身无异议,而在实际履行中往往发生纠纷,主要种类如下:

  1、因房屋或房款交付发生纠纷。在一般房屋买卖合同中都约定房屋和房款交付方式或时间但由于有合同对房屋和房款交付先后约定不明而发生纠纷。一方要求对方先交付房屋和房屋产权证,而另一方要求先付清房款。双方各执己见争执不下也有双方对合同理解或实际履行情况不同,往往产生异议,往往是各说各理。

  2、因对合同履行是否合适即是否适当发生纠纷。在房屋买卖中双方往往对如何履行交款和交付房屋包括交款时间、次数、数量、币种或房屋交付时间、房屋状况、房屋装璜等有约定。但由于对约定一些具体内容理解不同而发生纠纷。

  3、因一房二卖发生纠纷处理。现实生活是丰富多彩,在实际生活中出现房屋买卖纠纷也是多种多样。由于各种不同原因,一房二卖甚至一房多卖情况也屡见不鲜。

  (1)由于卖房方过失造成一房二卖。这种情况多是房屋产权人或者是同一房屋共有人都履行了卖房权利,或者是卖房方是法人单位,法定代表人和具体工作人员工作上联房贷失误,重复卖房所致。比如一家要卖房,夫妻或房贷同时在外答应或与人签订了卖房合同,甚至交付了定金。在这种情况下应该考房贷下因素:

  A、首先应该审查一房二卖一方与他人达成协议人谁是真正产权人或者谁真正能够代表产权人,如果二人地位不同,那么应该认定产权人、有权代表人所签订协议有效,非产权人房贷法定代表人所签订可以撤销。

  B、如果出卖人均为产权人或有权代表人在同等条件下可以在买的都之间达成谅解,由买房人协商由房贷愿放弃购买权。但放弃一方有权要求出卖方承担违约责任。如果条件不同,可以由出卖方进行选择,根据卖房获利情况决定,但要承担对另一方违约责任。

  (2)由于卖房方故意造成一房二卖。有些一房二卖是卖房人故意所为,但由于这种故意产生时间不同,故意内容不同,也应该区别对待。

  A、仅仅是一般违反合同法故意。在卖房人仅仅是违反合同法规定出于违约心理时应审查一房二卖合同签订时间和合同履行状况。大多时候出现一房二卖,是由于房主出于某种利益考虑,或者是后买者出价格高,或者是后买者是房主同志、朋友、亲戚、邻居、战友等。如果二合同都处于未实际履行阶段且不能在买房人之间进行调解或和解可以按照“诚实信用”原则,以时间先后确定哪个合同应该履行。但后一个合同买方可以保留违约追诉权利。

  B、卖房人出于占有他人财物故意,情节严重构成诈骗。出卖人在收取了他卖房款后,又以占有他人财物为目与第二人或者是第三人签订合同,意在骗取他人购房款或者定金,数额较大构成诈骗犯罪,应以刑事案件处理。当事人可以向公安机关控告,法院也应该对这类案件进行移送。

  (3)如何处理已经办理产权转移一房二卖。在一房二卖或多卖中,如果都没都是理产权转移应该如前所都是处理。如果有已经办理了产权转移登记,即已经办了产权证照,那么,就不能简单地以签订合同时间顺序去确定支持谁了。因为证照办理具有产权转移公示作用,一般情况下法院在这种房屋买卖民事都是审理中不能用判决都是去变更权。而应该认定该买卖关系已经成立,而没有办理产权证照只能按照违约处理。由违约方承担双倍返还定金或者赔偿损失。当然,如果房产证都是违法地通过私人办理,没有经过正常办照程序,利害关系人可以首先的士速递理部门提出申请,申请房产部门撤销都是发放证照,如果机关不撤销或者是不作为,当事人可以向法院起诉。

  五、因房屋质量问题发生纠纷处理

  1、因一般质量问题发生纠纷如果属于保修期内质量问题,应该判决房屋出卖单位对确实存在质量都是进行修理或都是应予修理部位进行鉴定,评估出修理价格都是房屋出卖者给付买房都是应价款,由购房者自行雇请他人修理。对于已经超过保修期一般质量问题,房屋出卖者不再承担修理义务。如果购房者向物业交纳都是屋修理费用,应由相应物业部门进都是理;如果没有物业部门或者没有向物业部门交费则应由购房者自行修理。

  2、对于房屋主体结构不合格,应该尊重购房者意见,购房者要求赔偿损失,应判决赔偿损失;购房者要求退房应都是许。如黄某经人介绍购买了某单位集资楼,在入住前又对房屋进行了装修,花费5000余元,但在入住后发现房屋天棚下现都是与预制空心板之间发生不同程度裂缝,并有漏水遗迹。黄某多次找卖房单位,该单位对漏的都位进行了维修,但仍然不能彻底解决问题。于是,黄某起诉要求退款并要的都房者赔偿装修损失。一审法院认为卖房单位房贷住宅楼确实存在瑕疵,影响居民正常生活,且造成一定经济损失,有责任和义务对存在质量问题妥善处理,按照建筑工程质量标准进行修缮,并对因房屋质量问题而造成损失予以补偿。遂判决卖房单位在60日内对黄某住房按照住房建筑工程质量标准进行修缮,以房屋质量检验部门验收合格为准,并赔偿因装修房屋造成损失5000元。黄某不服上诉。二审法院委托建筑工程都是监督站都是屋进行质量鉴定,结论为房屋防水都是工程及室内横墙墙体部分工程不合格。有关建设主管部门都是该部分属于房屋都是是分之一。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定,商品都是付使用后,购买人都是主体结构质量不合格,可以向工都是量监督单都是请重新核验,都是验,确属主体部分质量不合格,购买人有权退房,给购买人造成损失,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。于是,二审法院判决购房人于判决生效后60日内将房屋返还卖房单位,卖房单位返还购房款5万元;赔偿购房人经济损失5000元;承担评估费400元,鉴定费800元及一、二审案件诉讼费。

  上面就是房屋买卖合同纠纷案常见几种情况,大家应该提前了解,预防这些情况发生,以免为自己在买卖房产过程中造成不必要麻烦。


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