4季度 新上市2.8万套会让楼市“解渴”吗?

临安房产网 2019-10-08 09:29
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转眼,2019年已走入第四个季度,楼市经历了冰冻的冬天-回暖的春天-带着余热却降温的秋天,第四季度又会迎来怎么样的供求态势?火爆?平稳?惨淡?

我们从新上市楼盘着手,梳理2019年第四季度的供应情况及特征,看看随着天气的转凉,杭州楼市热度会不会有新的变化。

TWO

大杭州:同比减量17.6% 预估6个月去化

大杭州第四季度供量:住宅总供应4.6万套,其中存量1.8万套,新增2.8万套,新增供应较2018年第四季度减少17.6%。

季度对比,2019年第四季度新增供应持续增量较为明显,较2019年一季度(13867套)增量102%、二季度(27108套)增量3.1%、三季度(26410套)增量5.9%。

供求关系:4.6万套与2018年4季度成交2.78万套对比,供求比为1.66:1,以19年1-3季度月均成交7831套来计,预估去化周期6个月,供求相对平稳。

压力测试:供求相对平稳,压力有限,在限价的“红利”面前,预计依然会呈现较高的市场热度,特别是一些高价差的楼盘都将在四季度上市,如杨柳郡、西溪公馆、梧桐郡等,将陆续引发万人摇。

THREE

主城区:环比增量1.22倍 8个月去化

供应量:2019年第四季度预估1.35万套,与2018年同期减少近2600套;新增供应8636套,为2019年第三季度的1.22倍。

供求关系:以2018年4季度去化8229套计算,供求比1.64:1;以2019年1-3季度月均去化1695套/月计算,预计需要8个月。

板块表现:排名前四的为城东新城、滨江、大江东、运河新城板块,供应均在1000套以上;主要为新盘上市较为集中,为19年成交热点板块,其中滨江、运河新城板块将一改以往无房可售的形象。

价格指数:300万公寓产品集中区,在开发区市北、南卧、钱江世纪城、萧山城区等区域有分布,造成多板块供应挤压、客户分流。

压力测试:形成高层100-140㎡和别墅160-200㎡两种阵营,刚需和改善混合供应,高层2019年速度减慢,别墅压力严峻。

FOUR

余杭区:环比增量1.21倍 未来科技城是重点区

供应量:2019年第四季度预估近1.1万套,与2018年同期减少近8000套,新增供应7665套,为2019年第三季度的1.21倍。

供求关系:以2018年4季度去化10402套计算,供求比1.06:1;以2019年1-3季度月均去化2133套/月计算,去化周期预计需要5个月

板块表现:排名前三的基本为2019年成交热点板块,供应均在1600套以上;未来科技城首当其冲,无论是知名度、关注度和供应量均位居首位;闲林因与未来科技城相连,也提升一定关注度,良渚新城持续高热度;

价格指数:除了未来科技城、老余杭、良渚新城等区域外,其他均有90㎡左右的200万级产品,但整体供应量有限。主要还是以200-300万级的产品在余杭相对普遍。

压力测试:形成高层80-130㎡、洋房100-140㎡和别墅160-200㎡三种阵营,刚需和改善混合供应,高层、洋房保持较好的去化速度,别墅压力严峻。

FIVE

萧山区:预估8100套 300万产品集中度

供应量:2019年第四季度预估供应量8100套,比2018年同期减少1000套;较第三个季度增量1.56倍。

供求关系:以2018年4季度去化4571套计算,供求比1.77:1;以2019年1-3季度月均去化1563套/月计算,去化周期预计需要5个月。

板块表现:南部卧城、开发区市北、萧山下属乡镇位居上市量前三甲,供应量均在1000套以上,仅开发区市北板块为高价区。

价格指数:300万住宅产品集中区,在开发区市北、南卧、萧山科技城、萧山城区等区域有分布,造成多板块供应挤压、客户分流。

压力测试:形成高层90-140㎡和别墅160-200㎡两种阵营,刚需和改善混合供应。因选择余地较大,高层2019年去化速度有所减缓,而别墅去化压力较小

SIX

钱塘新区:1562套 总价200万集中地

供应量:2019年第四季度预估供应量1562套,比2018年同期减少1800套;新增供应1272套,为第三个季度2.6倍。

供求关系:以2018年4季度去化1916套计算,供求比0.82:1;以2019年1-3季度月均去化361套/月计算,去化周期预计需要4个月。

板块表现:后期房源供应主要集中在大江东板块,下沙板块绿城地块值得期待。

价格指数:为主城区内200万左右的住宅产品集中区,价格洼地。

压力测试:基本以高层82-139㎡的高层为主,少量洋房分布;而别墅以167-260㎡主力集中在大江东板块,整体定位偏刚需,高层2019年去化速度较快,别墅有一定压力。

SEVEN

板块表现:临安富阳是主力 200万刚需选择余地大

从第四季度板块供应看,临安城区、银湖东洲、青山湖、市北为高能供应区,均超2000套以上,选择余地大;

临安城区、银湖东洲、青山湖为200万刚需集中营,未来科技城、闲林、良渚新城、南卧是300万刚需集中营,也有一定的选择余地。

EIGHT

热点楼盘盘点

第四季度值得关注的楼盘盘点

NINE

近期热度仍在 未来压力大增

19年第四季度相比18年同期,上市量有所减少,且供求关系仍处于良性健康水平,去化周期仅6个月。

第四季度或许是“万人摇”的终结时间,部分高价差的楼盘集中上市带来市场热潮,但是随着新项目加入以及一批现房销售的楼盘2020年前后要陆续面市,2020年总供应量仍处于高位,再者19年第四季度的土地集中出让,加大了潜在供应量,预示着2020年将是供应大年,将面临较为严峻的竞争压力。


编辑者:admin

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